Alles wat u moet weten over inplantingsfouten

Wat zijn inplantingsfouten?

In essentie kunnen inplantingsfouten worden opgedeeld in twee categorieën:

• Een planimetrische fout is een inplantingsfout horizontaal gemeten t.o.v. omliggende percelen, of op het eigen terrein t.o.v. de perceelsgrenzen. Dergelijke fouten kunnen gevolgen hebben op het vlak van het naleven van de wettelijke bouwzones, brand- en stedenbouwkundige normen (afstanden tussen gebouwen), toegangen voor voertuigen, zichten, schaduwen, etc.

• Een altimetrische fout (hoogtefout) is een fout waarbij de inplantingshoogte verkeerd wordt uitgezet t.o.v. het betrokken terrein of aanliggende straat, maar evengoed t.o.v. buurpanden. Deze fouten kunnen een impact hebben op de drainagenetwerken, natuurlijke terreinafwatering, zichten, schaduwen, funderingsaanzetten, verdiepingshoogtes, kroonlijst- en nokhoogten, toegang voor auto’s (inritten, hellingen) en mensen (trappen, tuinpaden), etc.

Wat zijn de mogelijke gevolgen van inplantingsfouten ?

Inplantingsfouten kunnen verstrekkende gevolgen hebben. Zo kan een te diep gebouw ertoe leiden dat de natuurlijke afwatering of de aansluiting van de riolering op het openbare net onmogelijk wordt. Voor een te hoog ingeplant gebouw kan dan weer een diepere fundering nodig zijn. Een gebouw dat buiten de bouwzones of op het terrein van een derde werd gebouwd, vereist soms een afbraak van dat gebouw of een aankoop van (een deel van) het aangrenzende perceel.

Kunnen architect en aannemer of andere betrokkenen verantwoordelijk zijn voor inplantingsfouten?

Inplantingsfouten kunnen de aansprakelijkheid van verschillende partijen in het gedrang brengen. Een inplantingsfout is immers niet steeds eenvoudig op te lossen d.m.v. een regularisatieaanvraag.

Worden dergelijke inplantingsfouten gedekt door de verzekeraar? Hiervoor moet een onderscheid worden gemaakt tussen fouten die gekwalificeerd worden als een stedenbouwkundige inbreuk en of andere fouten. Als het gaat over een stedenbouwkundige overtreding, al dan niet met vaststelling, vallen de meeste inplantingsproblemen onder de noemer van een materiële vergissing en kunnen deze worden geregulariseerd. Door de regularisatie In dat geval is er geen overtreding meer en zijn de gevolgen van de fout verzekerd, binnen de perken van de polis.

In die gevallen waarin waarbij een regularisatie onmogelijk is, zal dit wel als een stedenbouwkundige overtreding kunnen worden beschouwd. Er kan dan een probleem van dekking zijn.

Hoe wordt de schade ingevolge een inplantingsfout hersteld?

De schade die de bouwheer lijdt door de inplantingsfouten kan bestaan uit waardeverlies van het onroerend goed, extra bouwkosten of immateriële schade als gevolg van overlast voor de bewoners of derden.

Niet altijd is een inplantingsfout op te lossen mits een regularisatieaanvraag. In geval van regularisatie zal het meestal de architect zijn die de oplossing ‘in natura’ uitvoert. In andere gevallen hebben de aannemer, landmeter en architect steeds de mogelijkheid om de schade in natura te remediëren. Niet zelden is het een combinatie van beide oplossingen samen.

Is dit niet mogelijk, dan kan aan de aannemer, landmeter of aan de architect een financiële compensatie tot 100% van de totale herstelwaarde worden toegerekend (soms meer). De architect is immers aansprakelijk voor de controle op de uitvoering van het werk en niet zelden ook voor de coördinatie van de verschillende vaklui of dienstverleners.

5 tips om inplantingsfouten te vermijden

Omdat inplantingsfouten zeer ingrijpende gevolgen kunnen hebben, is het noodzakelijk om zeer waakzaam te zijn op dit vlak. Met deze 5 tips kunnen inplantingsfouten worden vermeden:

• Laat het terrein opmeten en afbakenen door een landmeter-expert. Verlies daarbij de hoogtemetingen niet uit het oog. De landmeter-expert is een specialist en heeft een resultaatsverbintenis met betrekking tot de juiste inplanting.

• Zorg ervoor dat de juiste versie van de architectuurplannen wordt gebruikt. Het is niet ongewoon dat aannemers plannen gebruiken die niet zijn goedgekeurd door de stedenbouwkundige dienst van de gemeente of de stad.

• Controleer de inplanting van de fundering of riolering. Hoe eerder men zich bewust is van de fout, hoe minder ernstig de gevolgen zullen zijn.

• Voeg duidelijk niveaus toe op de plannen (inplantings- en grondplannen, verdiepingsplannen en doorsneden en hou daarbij rekening met de afwerkingsdiktes.)

• Controleer het 0,00-niveau (gelijkvloers) en bevestig het zichtbaar als een blijvend referentiepunt op het terrein tijdens de werkzaamheden.

Heeft u nog vragen over inplantingsfouten? Aarzel dan niet om ons te contacteren.